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Betriebskostenabrechnung ohne Zählerstände - was tun?

Autorenbild: Juhu HausverwaltungJuhu Hausverwaltung

Eine Betriebskostenabrechnung soll die Kosten für die einzelnen Mietparteien möglichst fair umlegen. Dazu gehören idealerweise Zählerstände für z.B. Wasser und Heizung. Was aber tun, wenn keine Zählerstände vorliegen? Diesen Zustand findet man leider gar nich so selten vor, wir waren zuletzt wieder einmal in der Hausverwaltung Jena damit konfrontiert, bei einem neu übernommenen Gebäude, für das rückwirkend eine Betriebskostenabrechnung erstellt werden sollte.


Wie sollte es eigentlich funktionieren?

Die zentrale gesetzliche Grundlage für die Umlage von Nebenkosten im Wohnraummietrecht ist § 556a Abs. 1 BGB. Demnach erfolgt die Umlage von Nebenkosten in der Regel nach der Wohnfläche, sofern keine speziellen gesetzlichen Regelungen oder vertraglichen Vereinbarungen einen anderen Maßstab vorsehen. Bei Verbrauchskosten wie Wasser, Heizung und Warmwasser soll, wenn möglich, der tatsächliche Verbrauch abgerechnet werden (§ 556a Abs. 1 S. 2 BGB). Hierfür dienen installierte Zähler, die die Verbrauchsdaten für die Nebenkostenabrechnung bereitstellen. Eine gesetzliche Ablesepflicht für diese Zähler existiert bei verbrauchsabhängigen Nebenkosten, wenn solche Zähler vorhanden sind. Für Heizkosten und Warmwasserkosten wird die Pflicht zur Verbrauchserfassung in der Heizkostenverordnung konkretisiert. Bei Wasserkosten hingegen gibt es keine Pflicht zur Verbrauchserfassung nach § 2 Nr. 2 BetrKV. Hier kann auch verbrauchsunabhängig abgerechnet werden. Existieren jedoch Wasseruhren, sollte auch deren Ablesung zur Abrechnung herangezogen werden. Mieter können allerdings keine verbrauchsabhängige Abrechnung verlangen, wenn nicht alle Wohnungen mit Wasserzählern ausgestattet sind. Eine verbrauchsunabhängige Abrechnung ist zulässig, wenn dies vertraglich so festgelegt ist. In jedem Fall ist natürlich eine verbrauchsabhängige Abrechnung vorzuziehen.


Betriebskostenabrechnung ohne Zählerstände - was tun?

Wenn Messwerte nicht vorhanden sind hilft in der Praxis nur eines: die Werte müssen geschätzt werden. Doch wie erstellt man eine Betriebskostenabrechnung ohne Zählerstände? Die Regelungen zur Schätzung verbrauchsabhängiger Nebenkosten sind in der Heizkostenverordnung (HeizkostVO) festgelegt. Gemäß Heizkostenverordnung ist es zulässig, die Heiz- und Warmwasserkosten zu schätzen, wenn

  • ein Defekt des Geräts oder ein anderer technischer Grund vorliegt oder

  • ein anderer zwingender Grund gegeben ist

und eine nachträgliche Ablesung nicht möglich ist.

In der Praxis sollte immer die Schätzmethode gewählt werden, die die genaueste Schätzung ermöglicht. Grundsätzlich liegt die Methode aber im Ermessen des Vermieters. Es bieten sich an:

  • Schätzung anhand der Wohnung in vergleichbaren Zeiträumen (Vorjahren)

  • Schätzung anhand vergleichbarer Wohnungen

  • Schätzung anhand des Gebäudedurchschnitts

Hierbei gilt es zu beachten, dass die Schätzungen auch realistisch sein müssen.



Wichtig ist, dass die Ursache für das Fehlen der Messwerte abgestellt wird, da Schätzungen in der Regel nur eine Ausnahme darstellen dürfen. Darum wird sich eine professionelle Hausverwaltung direkt kümmern.

Sie haben Fragen? Wenden Sie jederzeit gern an uns!

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