Wer ist Hausgeldschuldner bei Verkauf einer Eigentumswohnung?

Der Verkauf einer Eigentumswohnung bringt eine Vielzahl rechtlicher und organisatorischer Fragen mit sich – eine davon betrifft die sogenannte Hausgeldschuldnerschaft. Wer schuldet der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) nach dem Verkauf einer Eigentiumswohnung das Hausgeld: der alte oder der neue Eigentümer?

Die rechtliche Ausgangslage

Zunächst gilt: Hausgeld ist die regelmäßige Vorauszahlung, die jeder Wohnungseigentümer zur Deckung der laufenden Kosten der Gemeinschaft leisten muss – insbesondere für umlegbare und nicht umlegbare Betriebskosten und die Instandhaltungsrücklage.

Rechtsgrundlage dafür ist § 16 Wohnungseigentumsgesetz (WEG), der die Verteilung der Kosten innerhalb der Eigentümergemeinschaft regelt. Allerdings – und das ist wichtig – beantwortet dieser Paragraph nicht die Frage, wer bei einem Eigentümerwechsel gegenüber der WEG zur Zahlung verpflichtet ist.

Maßgeblich: Grundbuch und Eigentumsübergang

In der Praxis kommt es häufig zu Missverständnissen. Ein weitverbreiteter Irrtum besteht darin, dass die Hausgeldpflicht mit dem Besitzübergang (also z. B. mit der Übergabe der Wohnung oder dem Nutzen-/Lastenwechsel laut Kaufvertrag) auf den Käufer übergeht. Tatsächlich ist jedoch etwas anderes entscheidend:

Erst mit Eintragung ins Grundbuch wird der Käufer offiziell Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft – und damit auch zum Hausgeldschuldner gegenüber der WEG.

Das bedeutet: Bis zur Umschreibung im Grundbuch bleibt allein der Verkäufer der WEG gegenüber zahlungspflichtig.

Warum ist das so?

Die WEG hat keine vertragliche Beziehung zum Käufer – sie kann also vor Eigentumsumschreibung keine Ansprüche gegen ihn geltend machen. Der Kaufvertrag ist ein Verhältnis zwischen Käufer und Verkäufer, nicht zwischen Käufer und WEG. Der neue Eigentümer ist für die Gemeinschaft erst dann "existent", wenn er im Grundbuch steht.

Was bedeutet das für die Praxis für das Hausgeld beim Verkauf einer Eigentumswohnung?

In der Praxis führt diese Gesamtsituation häufig zu Verwirrung, da die Beteiligten beim Immibilienkauf/-verkauf diese Problemtik häufig nicht kennen. Da üblicherweise mit dem Kaufvertrag der komplette Übergang von Nutzen und Lasten vereinbart wird, wirkt es aus Sicht der Transaktionsbeteiligten zunächst auch oft unnatürlich, dass der alte Eigentümer weiterhin Hausgeldschuldner gegenüber der WEG bleibt.

• Vertraglich kann im Kaufverteag natürlich geregelt werden, dass der Käufer bereits ab Nutzen-/Lastenwechsel die Hausgeldzahlungen übernimmt.

• Juristisch gegenüber der WEG bleibt jedoch der Verkäufer Hausgeldschuldner, bis die Eigentumsumschreibung erfolgt ist.

• Wird das Hausgeld in dieser Zwischenzeit nicht gezahlt, kann sich die WEG ausschließlich an den Verkäufer (den alten Eigentümer) wenden – auch wenn dieser intern mit dem Käufer etwas anderes vereinbart hat.

Empfehlung: Klare Kommunikation & Übergaberegelung

Um spätere Missverständnisse oder Zahlungsausfälle zu vermeiden, empfiehlt sich:

1. Eine eindeutige vertragliche Regelung im Kaufvertrag, ab wann der Käufer wirtschaftlich für das Hausgeld aufkommt.

2. Eine Information an die Hausverwaltung, ab wann Zahlungen vom Käufer erfolgen.

3. Ein Hinweis an beide Parteien, dass die WEG rechtlich weiterhin nur den eingetragenen Eigentümer als Schuldner ansieht – und dieser sich etwaige Zahlungen vom Käufer ggf. „wiederholen“ muss.

Der Hausgeldschuldner gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft bleibt stets der im Grundbuch eingetragene Eigentümer – unabhängig von Besitzübergang oder vertraglicher Regelung im Kaufvertrag. Käufer und Verkäufer können zwar abweichende Vereinbarungen treffen und tun dies auch regelmäßig, diese gelten aber nur zwischen den beiden Vertragsparteien – nicht gegenüber der WEG. Wer sicher gehen will, sollte die Zahlungsabwicklung während der Übergangszeit sorgfältig abstimmen.