Die Verwaltung von Immobilien, sei es im Rahmen der Mietverwaltung oder der Verwaltung von Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG), erfordert häufig den Einsatz von speziellen Bankkonten. Diese Konten, auf denen Gelder der Eigentümer und Mieter verwaltet werden, sind essenziell für die effiziente und effektive Verwaltung von Immobilien. Doch mit ihrer Nutzung gehen auch Risiken einher. Sowohl der Begriff „Fremdgeldkonto“ als auch das „Treuhandkonto“ sind für die Verwaltung von Immobilien wichtig und beziehen sich auf die Verwaltung von Geldern, die nicht dem Verwalter selbst, sondern den Immobilieneigentümern gehören. Doch was sind die Unterschiede und warum gibt es überhaupt zwei Kontoformen, nämlich Treuhand- und Fremdgeldkonto?
Was ist ein Treuhandkonto?
Ein Treuhandkonto ist ein spezielles Bankkonto, das für die Zwecke der Verwaltung auf den Namen des Treuhänders, also der Hausverwaltung, eingerichtet wird. Es dient der Verwaltung von Geldern, die im Rahmen der Immobilienverwaltung anfallen. Die Hauptfunktionen eines Treuhandkontos sind:
Sicherstellung, dass die Gelder der Eigentümer getrennt von den eigenen Finanzen des Verwalters gehalten werden.
Gewährleistung einer transparenten und nachvollziehbaren Buchführung und Verwaltung dieser Gelder.
Schutz der Gelder vor Missbrauch, da sie nicht für persönliche oder andere nicht autorisierte Zwecke des Verwalters verwendet werden dürfen.
Durch die Nutzung eines Treuhandkontos soll also sichergestellt werden, dass die Gelder entsprechend den gesetzlichen Vorgaben und den Vereinbarungen mit den Eigentümern korrekt verwaltet werden.
Beim Treuhandkonto ist der Hausverwalter der Kontoeigentümer.
Was ist ein Fremdgeldkonto?
Ein Fremdgeldkonto ist ebenfalls ein spezielles Bankkonto, das von einer Person oder einem Unternehmen verwendet wird, um Gelder zu verwalten, die ihnen von Dritten anvertraut wurden, aber nicht ihr Eigentum sind. Dieses Konto ist ebenfalls ausschließlich für die Verwaltung dieser Fremdgelder bestimmt und muss klar von anderen persönlichen oder geschäftlichen Konten getrennt geführt werden. Die Funktionen des Fremdgeldkontos sind denen des Treuhandkontos sehr ähnlich.
Der wesentliche Unterschied zum Treuhandkonto ist, dass beim Fremdgeldkonto der Eigentümer der Immobilie auch der Eigentümer des Kontos ist, nicht die Hausverwaltung.
Die Risiken von Treuhandkonten in der Verwaltung
Das größte Risiko von Treuhandkonten liegt darin begründet, dass der Hausverwalter Kontoinhaber ist. Werden also Forderungen gegen den Verwalter zum Beispiel im Rahmen einer Insolvenz gestellt, können Treuhandkonten gepfändet werden, sie fallen zunächst in die Insolvenzmasse. Zwar können Eigentümer rechtliche Schritte dagegen einlegen, der Prozess ist jedoch oft langwierig und aufwendig. Darüber hinaus hat der Eigentümer kein Auskunftsrecht gegenüber der Bank, da er nicht der Eigentümer ist. Für eine transparente Verwaltung der Gelder ist er deshalb auf die ordnungsgemäße Kontenführung und Kommunikation des Verwalters angewiesen. Werden Gelder von unseriösen Verwaltern veruntreut, ist dies für die Eigentümer oft erst spät ersichtlich.
Fremdgeldkonten in der WEG-Verwaltung Pflicht
Aufgrund der Risiken, die Treuhandkonten bergen, entsprechen diese nicht dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung gemäß dem Wohnungseigentumsrecht für Wohnungseigentumsgemeinschaften. Laut einem Urteil des Amtsgerichts Büdingen vom 07.04.2014 (Az.: 2 C 359/12) sind solche Konten für die Verwaltung von Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) nicht mehr gestattet.
Stattdessen muss der WEG-Verwalter ein Konto im Namen und auf Rechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft führen, also ein offenes Fremdgeldkonto (WEG-Eigenkonto). Dies betrifft alle Konten der Eigentümergemeinschaft, einschließlich des Rücklagenkontos.
Das offene Fremdgeldkonto ist selbst bei einer kritischen Vermögenslage des Verwalters gegen Pfändung und Insolvenz geschützt. Zudem ermöglicht es der Eigentümergemeinschaft als Kontoinhaberin, im Bedarfsfall Zugriff auf das Konto zu nehmen und Auskünfte zu erhalten. Bei einem Verwalterwechsel kann das Konto einfach übertragen werden, indem lediglich die Kontovollmacht und die Verwalteradresse geändert werden müssen.
Treuhandkonten in der Mietverwaltung weiterhin Standard
In der Mietverwaltung ist die Verwendung von offenen Treuhandkonten weiterhin Standard und eine pragmatische und richtig verwendet auch eine sichere Lösung. Werden Treuhandkonten als reine Wirtschaftskonten geführt und keine wesentlichen Geldbeträge darauf angesammelt, verringern sich die genannten finanziellen Risiken in Ihrem Ausmaß erheblich. Wir setzen deshalb bei der Verwendung von Treuhandkonten u.a. standardmäßig darauf, dass nicht mehr als 2-3 Nettokaltmieten auf den Treuhandkonten verbleiben. Diese Höhe ist für die Bewirtschaftung der Immobilien in aller Regel ausreichend. Rücklagen werden in der Mietverwaltung auf den Konten des Eigentümers gebildet. Damit können die Vorteile von Treuhandkonten, nämlich die effiziente Verwaltung und Buchführung mit geringen Risiken genutzt werden.
Bei WEGs ist dies nicht möglich, da hier für die gesamte Wohnungseigentümergemeinschaft Rücklagen gebildet werden müssen. U.a. deshalb sieht das Gesetz für WEGs offene Fremdgeldkonten vor.
Treuhandkonten können also trotz der damit verbundenen Risiken eine praktikabler und risikoarmer Bestandteil einer modernen Hausverwaltung sein. Richtig geführt und kommuniziert, ermöglichen sie eine klare, transparente und effiziente Verwaltung der finanziellen Aspekte von Immobilien.
Stattdessen ist eine umsichtige Verwaltung, die sowohl die finanziellen als auch die physischen Aspekte der Immobilienverwaltung effektiv handhabt, entscheidend für den langfristigen Erfolg und die Werterhaltung von Immobilieninvestitionen.
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